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楼市生变,多省棚改量腰斩,这些城市危险了

发布日期:2019-10-09浏览次数:2

作者:凯风君来源:国民经略

文|凯风马周行

棚改真的冷了。

年刚过两个月,全国多省悄悄下调棚改目标。

据界面不完全统计,目前已有约地棚改计划出现下降,其中降幅最大的是山东、山西与河南,降幅全部超过%。

与此同时,棚改政策持续收缩。

先是国开行收归棚改审批权,接着住建部定调棚改货币化“因地制宜”,随后国常会明确“尽快取消货币化安置优惠政策”,媒体报道“政府购买棚改服务模式将被取消”……

更关键的是,棚改大限即将到来。年就是棚改收官之年,年棚改即将落幕。在前几年狂飙突进之后,多地棚改余量已经所剩无几,未来两年的棚改量将会大幅削减。

这种背景之下,楼市将何去何从?

多省棚改计划腰斩

年,可谓棚改转折之年。

新年伊始,多地传来消息,年棚改目标量大幅锐减。据界面数据不完全统计,全国个省市棚改计划下调,只有广西、重庆、辽宁、陕西等几省市有所上升。

这其中,山东、山西、河南降幅超过%,新疆、青海降幅超过%,西藏、四川、浙江、海南降幅超过%,安徽、江西、福建、吉林、河北、湖北也都有不同程度的降幅。

作为全国棚改第一大省,山东棚改计划为万套,而年实际完成量高达.万套,降幅高达%。

同样,作为全国棚改第二大省,河南年棚改计划为万套,而年计划套数是万套,实际完成.万套,降幅为%以上。

可以说,全国棚改大省都到了转折时刻。

在到年的棚改狂飙之后,各地的棚户区所剩无几,棚改已经进入事实上的收官阶段,年棚改计划出现腰斩,就不令人意外。

相比于各省市,全国棚改离收官也已不远。

棚改收官大限:年

在《楼市往哪走》一文中,凯风君提及,全国棚改大限是年。

这里的依据是,年月《国家新型城镇化规划(~年)》发布,其中,明确到年基本完成城市棚户区改造的任务。

在此框架之下,-年,我国推出万套的棚改计划,并且超目标完成。随后在-年,又提出万套的棚改任务,到年,全国性的棚改将基本完成。

年,全国棚改计划为万套,实际完成量高达万套。

按照三年计划,年和年全国棚改还剩下万套的余量,平均每年为万套,相比年平均缩水/。

所以,可想而知,棚改已经基本进入收官阶段,全国各省市的棚改数据自然会大幅缩水。

棚改货币化大退潮

比棚改整体收官影响同样致命的是,棚改货币化已经开始退潮。

先来解释下,所谓棚改,指的是棚户区改造,拆旧建新,本身是个民生工程;而棚改货币化,则是棚改改造模式中的一种,与就地安置为主的实物安置,共同构成了棚改安置模式。

这其间的区别在于,实物安置只是拆旧换新,“以房换房”,不会制造新需求,未必会刺激房价上涨。货币化安置,拆建之间有两三年的建设周期,拆迁户拿到钱之后只能在现有市场购房,手握重金的拆迁户入场,自然刺激市场情绪。

最近几年三四线城市的房价走势,与棚改货币化的扩张有着直接关系。

年,棚改货币化比例还不到%,扩大到%,年进一步扩张为.%,年则突破%,高达.%,部分省市棚改货币化比例甚至高达%以上。

这几年,恰恰是三四线楼市从高库存转向大幅上行的阶段。除了楼市大环境之外,棚改货币化在其中的作用不容低估。

不过,从年下半年开始,棚改货币化已经开始退潮。

先是年月国开行收归棚改审批权,接着月,住建部定调棚改化,要求因地制宜推进,然后在月份的国常会上,明确提出“商品库存不足的城市,要尽快取消货币化安置优惠政策”,同时“严禁借棚改之名盲目举债和其他违法违规行为”。

随后,据世纪经济报道透露,年,政府购买服务模式将被取消,取而代之的是,以地方政府棚改专项债为主要融资方式。

所谓政府购买模式,是由政府对棚改进行兜底,棚改成本纳入政府预算,政府随后通过卖地还钱。这种模式下,地方政府积极性较高,但隐性债务风险较大。相比而言,棚改债模式,更符合市场发展方向,但不是每一级政府都有发债权,而且棚改债未必能得到市场认可,更关键的是,棚改债要求项目收益与融资成本的平衡。

在年全国棚改资金来源中,以国开行、农行为主的贷款,占比接近七成,而财政投入不到一成,棚改债更是仅占%左右。

目前,随着政策收紧,贷款已经全面收缩,而棚改债门槛更多、限制更高,棚改资金显然会受到大幅影响。

棚改资金一旦受到影响,棚改货币化模式就无以为继。

早在年,全国多地已经悄悄不再公布棚改货币化比例,部分省市直接明确“陆续取消货币化补贴”,年棚改货币化比例还将进一步下滑

可见,棚改货币化退潮已是大势所趋。

哪些省市棚改依赖度最高?

棚改货币化改造,对于去库存可谓立竿见影。

数据显示,年棚改货币化帮助地方消化了.亿平方米的楼市库存,年这一数字上升到亿平方米以上,年约为.亿平方米,约占全国商品房销售面积的%左右。

具体到各省市,由于棚改规模不一,棚改对于商品房销售的影响大相径庭。

根据克而瑞发布的《年全国棚改白皮书》,新疆、青海、内蒙古对棚改依赖度最高,占比超过%,陕西、贵州、黑龙江、吉林、湖南等省份次之。

可见,中西部和东北省份对棚改依赖度较高。背后的原因很好理解,棚户区改造基本以三四线城市为主,中西部省份自然就成了主力。

相反,沿海发达省市对棚改依赖度普遍较低。

作为经济强省的广东,年棚改计划仅为.万套,不及新疆、甘肃、江西、安徽等中西部省份的/。而北京、天津的棚改计划也都在万套左右,基本可以忽略不计。

另外,从棚改总规模来看,山东、河南、贵州、湖南、湖北、新疆、浙江堪称全国六大棚改大省,这六省区年的棚改总量占全国的一半以上。

年,这几省区棚改计划规模均出现大幅削减,山东、河南、贵州更是出现腰斩,对楼市的影响可想而知。

未来:三四线城市大分化

在《都市圈时代到来,谁将成为最大赢家》一文中,凯风君指出,随着中心城市、都市圈和城市群时代到来,中国城市格局正面临新一轮洗牌。

显然,一二线城市的洗牌,同时也意味着三四线城市的未来随之而发生变化,三四线城市的楼市自然而然也将出现大幅分化。

哪些三四线城市相对危险?

其一,棚改货币化安置比例越高的地方越危险。其二,经济基本面较差的城市,未来很危险。其三,人口持续流出的地区,未来房价也很堪忧。其四,孤立发展,未能融入中心城市、都市圈和大城市群的城市,未来前景可难言乐观。

哪些三四线城市的未来相对可观?

答案是,中心城市、都市圈和城市群辐射圈内的三四线城市。这其中,最典型的当属环京环沪环广深城市群,再次之,则是强省会周边的城市群。

如果这些三四线城市本身经济基本面较好,比如全国百强县,显然未来也是可以想象的。

几个结论

棚改货币化退潮,棚改即将面临收官,三四线楼市即将迎来最大的挑战。

其一,年是棚改收官之年,今明两年,大多数省市的棚改规模都将出现断崖式下滑。过去过度依赖棚改式刺激的城市,当棚改支撑越来越弱,本地楼市的支撑性显然会受到严峻挑战。

其二,三四线楼市投资价值基本消退。大拆大建并不长久,货币补贴难以为继,三四线城市迟早要面对人口和资金的基本面。基本面越差、对棚改依赖度越高、人口流出越严重的城市,楼市调整的幅度就越大。

其三,请认准中心城市、都市圈和城市群三原则。这是未来中国城镇化的主要模式,也是城市大洗牌的契机所在。不仅人口、资金、产业将向这些城市聚集,而且都市圈内的三四线城市也将享受外溢红利。

  

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