美国房市蓬勃发展,是否有泡沫的痕迹?_国内楼市_资讯_小杨特价房

美国房市蓬勃发展,是否有泡沫的痕迹?

发布日期:2019-07-11浏览次数:0


伴随着美国房地产市场这几年的繁荣,不仅美国的房屋买卖市场兴兴向荣,房屋租赁市场的行情也是水涨船高。在房市持续转好的情况下很多人开始警惕市场是否有泡沫。我们常常用房价租金比来看一个地方的房价是否被高估,进而判断是否存在可能的泡沫。我们今天放眼全美,看看美国的各个城市的情况如何?

房价租金比就是房子的购买价格和相应一年租金的比值,可以大致用来表示在保持当前的房价和租金条件不变的情况下,完全收回投资需要多少年。一般而言,在一个房产运行情况良好的区域,应该可以在180-300个月内完全回收投资。如果少于180个月(15年)就能收回投资,说明这个地区有较高的投资价值;如果一个地区需要高于300个月(25年)才能回收投资,则说明该地区有潜在的房产泡沫风险。我们以郡县(County)为单位,来看看美国各个地区的房价租金比情况如何?

图片来源:优投房utofun.com


2010年房价租金比沿海较高,内陆较低

我们选择了12月作为一个窗口,观察从2010年到2018年全美所有有数据的郡县的房价租金比变化情况。我们固定了颜色变化的区间为从0到30,这样可以清楚地看到,在2010年时沿海包括大城市的郡县的房价租金比较高,基本都在15以上,而靠近沿海地区的二级沿海地区的房价租金比相对比较高,在8到15之间,内陆地区除了几个大城市地区外,例如拉斯维加斯,芝加哥等,房价租金比均较低, 基本低于8。

整体说来,2010年美国内陆城市和地区的房价存在被低估的情况,而沿海城市房价估值较为正常,基本没有房产泡沫的迹象。


2010年12月全美郡县房价租金比4阶热图

图片来源:优投房utofun.com


当我们把热图转化为4阶热图,以7.5为一个阶梯,从0到30共分为4个阶梯。这张图可以更清楚的看出这3类地区的分布情况。

2018年房价租金比沿海较高,内陆较低

而当我们看向2018年12月时,内陆城市已经和第二阶梯上的城市的房价租金比无太大区别。我们同样转化为4阶热图后,更可以清楚地看到,第一阶的城市数量大大减少,也就是说在2010年时房价租金比低于7.5的城市到2018年时房价租金比纷纷涨到了7.5到15的区间内,但是包括大城市的郡县的房价租金比并没有很大幅度的提升,依旧保持在15到22.5的区间内。这样,我们可以认为7.5到15是正常美国小城市的房价租金比范围,而15-22.5是正常美国大城市的房价租金比范围。同理,美国大城市的房子相对于与小城市收回投资的时间相对长。

2018年12月全美郡县房价租金比4阶热图

图片来源:优投房utofun.com


房价租金比变化

我们将注意力转向哪些郡县在2013年到2018年的5年间房价租金比升高了,而又有哪些郡县降低了。我们将2018年全年的平均房价租金比和2013年全年的平均房价租金比的差别画成热图后,可以看出绝大部分的美国郡县房价租金比都在这5年间增长了。而房价租金比降低的郡县均分布在得克萨斯州、路易斯安那州、印第安纳州、爱荷华州和纽约上州地区(Upsate New York)。而这也应证了这五年内美国地区人口迁移的趋势,例如纽约上州地区在这5年内是美国人口流失较多的地区之一,而人口流失是租金降低的一个重要原因。反过来看,纽约市区,三藩市,洛杉矶市就是几个房价租金比增长较高的地区,大量的人口涌入是一个重要的原因。

2013年与2018年全美郡县房价租金比差别

图片来源:优投房utofun.com

2013年与2018年房价租金比排名前10与后10位的郡县

我们来看一下2013年房价租金比的排名。我们可以明显看到房价租金比前10的郡县均分布在加利福尼亚州和纽约州,房价租金比排名在后面的10个郡县分布在肯塔基州、伊利诺伊州、俄亥俄州、纽约上州地区和南卡罗莱纳州。这也符合我们对地区发展的理解,加州和纽约市周边地区是美国尤为发达的城市,所以他们也源源不断地吸引更多的人来这里定居,而涌入的人群必然会带高这个地区的租金,也使得这些地区的房屋租赁市场变成卖家市场。房东在这些地区有着更大的定价优势。

2013年全美房价租金比排名前10的郡县

图片来源:优投房utofun.com

2013年全美房价租金比排名后10的郡县

图片来源:优投房utofun.com

当我们转向2018年时,我们可以惊奇的发现,排名前10的郡县竟然没有什么太大的区别。10个郡县中只有2个不是2013年是房价租金比排名前10的郡县之一,同时除了火奴鲁鲁外,其他的9个郡县也都是加州和纽约州的。这也说明2013年发展快而繁华的郡县到2018年并没有发生太多的变化。当然美国这近5年繁荣的整体经济情况使得2018年房价租金比前10的郡县的房价租金比要比2013年高上15%到22%。

而排名后10 的郡县比2013年略有变化,多了三个在田纳西州,德州的郡县,但是其他的依旧是伊利诺利州和纽约上州地区的郡县。虽然是房价租金比后10的郡县,但是房价租金比的绝对数值依旧比2013年时高上了15%到34%。这也应证了美国在过去的积极向上的整体经济状态。

2018年全美房价租金比排名前10的郡县

图片来源:优投房utofun.com

2018年全美房价租金比排名后10的郡县

图片来源:优投房utofun.com

为了方便大家将郡县和美国整体地理位置一一对应起来,我们在美国地图上标出了2018年房价租金比排名前10和后10的郡县。这样可以更明显的看出,美国发展尤其快的四个地区就是,纽约市、旧金山和夏威夷的檀香山。

2018年全美房价租金比排名前10与后10的郡县

图片来源:优投房utofun.com

结论

我们可以看到,即使在房价租金比排名前10的郡县中,也只有硅谷、旧金山和纽约地区的个别郡县房价租金比超过了25,也是房产泡沫的警戒线,所以整体看来,美国房产市场运行仍然健康,个别城市和地区有可控范围内的泡沫风险。

  

热点楼盘更多..


更多>>推荐楼盘
更多>>最新楼盘
更多>>热点楼盘
更多>>价位相近楼盘
更多>>周边楼盘
区域:

更多收起 全部 海口澄迈琼海文昌临高儋州三亚万宁定安五指山屯昌东方陵水乐东白沙昌江保亭琼中其他

价格:

全部 4000以下 4000-5000元 5000-6000元 6000-8000元 8000-10000元 10000元以上

类型:

全部 住宅 公寓 商铺 写字楼 别墅 商住楼 其它

特色:

全部 小户型 公园地产 学区房 旅游地产 投资地产 海景地产 经济住宅 宜居生态地产

字母:

全部 A B C D E F G H I J K L M N O P Q R S T U V W X Y Z

最新文章
二手房
租房
新房